Σε απόσταση αναπνοής οι τιμές των ακινήτων από τα ιστορικά υψηλά που είχαν καταγράψει το 2007
Θάνος Τσίρος • thtsiros@naftemporiki.gr
Με τη ζήτηση για ακίνητα να ξεπερνά την προσφορά, με τις τιμές των δομικών υλικών να «τρέχουν» με ρυθμό διπλάσιο του δείκτη τιμών καταναλωτή, αλλά και με το «εισαγόμενο» ενδιαφέρον για επενδύσεις ειδικά σε νεόδμητα ακίνητα να παραμένει πολύ έντονο, η κατάρριψη νέου ιστορικού υψηλού στις τιμές των ακινήτων θεωρείται θέμα χρόνου. Βέβαια, όσο ταχύτερα ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων, τόσο οξύτερο γίνεται το κοινωνικό πρόβλημα της στέγασης. Όλοι οι σχετικοί δείκτες επιδεινώνονται για τα ελληνικά νοικοκυριά, κάτι που υποχρεώνει και την κυβέρνηση να βρίσκεται σε συνεχή αναζήτηση λύσεων, οι οποίες όμως στο σύνολό τους έχουν πολύ μεγάλο δημοσιονομικό κόστος, πέραν του ότι απαιτούν πολύ χρόνο για να υλοποιηθούν. Ποιοι είναι αυτοί οι δείκτες:
Η αναλογία μισθών – τιμών ακινήτων, η οποία επιδεινώνεται συνεχώς την τελευταία 4ετία. Από το 2020 μέχρι σήμερα, ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί κατά 19% με βάση τα επίσημα στοιχεία από το σύστημα «Εργάνη». Από τα 1.050 ευρώ που ήταν ο μέσος μισθός το 2020, έφτασε στα 1.250 ευρώ στο τέλος του 2023. Στο ίδιο διάστημα όμως οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν από 35% έως 40%, ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι απαιτείται «δέσμευση» εισοδήματος για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα προκειμένου να καλυφθεί η ανάγκη της στέγασης.
Η τάση να «σπάνε» τα νοικοκυριά συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό. Αυτό σημαίνει ότι η χώρα μετράει μεγαλύτερο αριθμό νοικοκυριών παρά τη μείωση του πληθυσμού, κάτι που αποδίδεται στην επιλογή ολοένα και περισσότερων να ζουν μόνοι τους. Εκτιμάται ότι τουλάχιστον το ένα στα τρία νοικοκυριά είναι πλέον μονομελές, κάτι που προκύπτει και από την απογραφή του πληθυσμού, όπως επίσης και από τις φορολογικές δηλώσεις.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί πάνω από 2,5 μονάδες, καθιστώντας ακόμη πιο δυσχερή την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης με δάνειο. Ο συνδυασμός της αύξησης του κόστους του χρήματος και της αύξησης των τιμών των ακινήτων εκτοξεύει το τελικό κόστος για τον υποψήφιο αγοραστή, με αποτέλεσμα η αποπληρωμή της επένδυσης να ξεπερνά πλέον και τα 30 χρόνια, ακόμη και αν ο αγοραστής καταβάλλει το 40% του ετήσιου εισοδήματός του.
Για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες καταγράφεται πτώση στα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Τα υψηλά ποσοστά ιδιόκτητης στέγης ήταν ανέκαθεν ένα «όπλο» για τη διασφάλιση του οικογενειακού εισοδήματος. Τώρα, αυτό το πλεονέκτημα φαίνεται να εξασθενεί. Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει υψηλότερα ποσοστά σε σχέση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, όμως ειδικά τα τελευταία 3-4 χρόνια είναι σε εξέλιξη μια διαδικασία «σύγκλισης».
Αλυσιδωτές επιπτώσεις
Οι επιπτώσεις από το συνεχιζόμενο ράλι στις τιμές των ακινήτων είναι αλυσιδωτές. Η όξυνση του στεγαστικού προβλήματος είναι η μία διάσταση. Ωστόσο, ανακύπτουν και άλλα θέματα: Γίνεται ακόμη μεγαλύτερη η ανάγκη να αναζητηθούν δημοσιονομικοί πόροι για τη χρηματοδότηση μέτρων που θα περιορίσουν την έκταση του προβλήματος.
Από την άλλη, αύξηση των εμπορικών αξιών σημαίνει και «πίεση» για νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Ήδη, έχουν συμπληρωθεί τρία χρόνια από την τελευταία αναπροσαρμογή και το γεγονός ότι σε αυτό το διάστημα οι εμπορικές τιμές ανέβηκαν ακόμη και κατά 40% δημιουργεί το εύλογο ερώτημα αν (και πότε) το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει στην αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, συνδυάζοντας ενδεχομένως την όποια αλλαγή και με αναπροσαρμογή των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.
Οι ανατιμήσεις των διαμερισμάτων ανά περιοχή
Όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος στη σχετική ανακοίνωση για την πορεία των τιμών των ακινήτων, από τα χαμηλά επίπεδα τιμών του 2017, ο δείκτης έχει καταγράψει άνοδο 61,4%, ενώ σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του γ’ τριμήνου του 2008 η απόσταση είναι πλέον μόλις 7%. Ειδικά, δε, για τα νεόδμητα ακίνητα, η απόσταση από τα ιστορικά υψηλά είναι ακόμη μικρότερη. Στο δ’ τρίμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 11,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022. Για το 2023, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,4% έναντι αύξησης 11,9% το 2022.
Η αύξηση των τιμών το δ’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 11,0% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 12,4% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,4%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,2% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δ’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 10,8% στην Αθήνα, 14,6% στη Θεσσαλονίκη, 13,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 11,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,7%, 16,2%, 14,5% και 10,8% αντίστοιχα. Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δ’ τρίμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 12,1% σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2022, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 13,9%.